Előfordul, hogy megtaláljuk álmaink ingatlanát, ami számos elvárásunknak megfelel, azonban csalódottan észleljük, hogy az végrehajtási joggal terhelt. Mit tehetünk ilyenkor? Tényleg le kell mondanunk ,,álmaink” ingatlanáról? Jelen cikkben a végrehajtási jog fogalmát és annak egy esetleges adásvételi szerződésre gyakorolt hatását kívánom körbejárni. Dr. Szoboszlai Anita ügyvéd írása.
Hol tudom ellenőrizni, hogy a kiszemelt ingatlanra van-e bejegyezve végrehajtási jog, és mit jelent a gyakorlatban a végrehajtási jog?
A végrehajtási jog minden esetben az ingatlan tulajdoni lapjának III. részénél kerül feltüntetésre. A végrehajtási jog bejegyzésénél feltüntetésre kerül a jog jogosultja (végrehajtást kérő) az eljáró önálló bírósági végrehajtó neve, az ügyszám és a követelt összeg. Ezen bejegyzett adatok közül az ügyszám a legfontosabb, tekintettel arra, hogy időközben a jogosult és a végrehajtó személye, továbbá a bejegyzett követelt összeg is változhat.
A bejegyzett végrehajtási jog a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonosával szemben végrehajtási eljárás van folyamatban. Ennek a folyamatnak során a végrehajtó az ingatlant lefoglalta, amelyet követhet egy árverésen történő értékesítés. Önmagában az ingatlanra bejegyzett végrehajtási jog polgári jogi szempontból nem jelent elidegenítési és terhelési tilalmat. Általánosan elmondható, hogy a bejegyzett végrehajtási jog nem gátja az ingatlannak adásvétellel történő értékesítésének/megvásárlásának.
Mi a teendő, ha végrehajtási joggal terhelt ingatlant adásvételi szerződéssel szeretnék megvásárolni?
Amennyiben a kiszemelt ingatlanra végrehajtási jog került bejegyzésre az első és legfontosabb lépés, hogy az eladó keresse fel a végrehajtót/végrehajtást kérőt, és jelezze értékesítési szándékát. Mindenképpen kérjen arról igazolást mekkora összeget szükséges megfizetnie ahhoz, hogy az ingatlan tehermentes legyen.
Ezen igazolás britokában nincsen akadálya egy adásvételi szerződés megkötésének. Azt fontos tisztázni, hogy ilyen esetekben általában a vételárból kerül tehermentesítésre az ingatlan. Ilyen esetekben mindenképpen javasolni szoktam ügyfeleimnek a lépcsőzetes fizetési konstrukció. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a vevő a tehermentesítés összegét közvetlenül a végrehajtást kérőnek/végrehajtónak fizeti meg. Jelen példában a vevőnek rendelkezésére áll a szükséges összeg, de természetesen bankhitel esetén is van lehetőség a hitelösszegből tehermentesíteni. A tehermentesítés összegén felül fennmaradó vételárat pedig akkor fizeti meg a vevő, ha a teher az ingatlan-nyilvántartásból törlésre került.
Tehermentesítésre mindenképp nagy hangsúlyt kell fektetni. Ha a végrehajtási joggal terhelt ingatlan vásárlása esetén, amennyiben nem történik tehermentesítés az árverési eljárásnak nem gátja az új tulajdonos. Amennyiben a tehermentesítés nem történik meg, az új tulajdonos, mint dologi adós lép az eljárásba és az ingatlan árverési eljárás keretén belül értékesíthető.
Összességében megállapítható, hogy nem kell megijedni, ha végrehajtási joggal terhelt ingatlant kívánunk megvásárolni, csak az adásvételi szerződés megkötése előtt nagyobb körültekintést és odafigyelést igényel a felek részéről az ügylet megkötése.
Kiemelt kép forrása: Canva – Getty Images Signature by Mikolette
